Torenhoge bouwkosten zitten projecten in de weg
Nu de bouw op volle toeren draait, loopt de sector aan tegen steeds hogere bouwkosten. Ook in Den Haag zetten prijzig materiaal en personeel projecten op de helling. “Metselwerk is in twee jaar tijd absurd duur geworden.”
Circulair vastgoedontwikkelaar Re-born gaat het kantoorpand op Waldeck Pyrmontkade 872 omtoveren tot een woonwerkgebouw met zo’n dertig luxeappartementen. Tenminste, dat is de bedoeling. Door de stijgende bouwkosten weet de Amsterdamse ontwikkelaar niet of het project op korte termijn kan doorgaan.
“Enerzijds willen we de appartementen zo snel mogelijk ontwikkelen, anderzijds hebben we door de prijsstijgingen een budgettair probleem,” vertelt ontwikkelingsmanager Raouf Jarmo. “De eerste indicatie is dat de bouwkosten 20 tot 30 procent hoger uitvallen dan begroot.”
Re-born is zeker niet de enige projectontwikkelaar die in de knel komt door steeds duurdere (onder)aannemers. Menig ontwikkelaar stopt projecten voor een paar jaar in de ijskast, omdat hij de ‘businesscase’ niet langer rond krijgt.
“Metselwerk is in twee jaar tijd absurd duur geworden,” illustreert Jarmo het probleem. “De materiaalprijzen, bijvoorbeeld van bakstenen, stijgen ook, maar dat valt nog te overzien. Het gaat vooral om de arbeidsprijzen. Er zijn onvoldoende metselaars.” En de beschikbare handjes zijn sinds de economische crisis veelal zzp’er en zij gooien hun tarieven omhoog.
Kentering
Tot een paar jaar terug viel het mee met de prijsstijgingen, analyseert adviesbureau IGG op de website van zijn ‘bouwkostenindex’. Door de crisis waren er jarenlang voldoende materiaal en mankracht voorradig voor de vraag. ‘Na 2016 is er een duidelijke kentering ontstaan, waarbij de kosten veel sneller stegen dan verwacht, en bleek de overcapaciteit volledig uit de markt te zijn verdwenen.’
Kenniscentrum BDB becijferde dat de bouwkosten vorig jaar zo’n 8,5 procent zijn gestegen. En die trend houdt nog even aan, verwacht kostenexpert Ted Peek. ‘De top zal rond 2020 liggen, tot en met half 2021 zullen projecten boven kostprijs worden aanbesteed,’ voorspelde hij tijdens een vastgoedcongres in december.
Het gaat vooral om de arbeidsprijzen. Er zijn onvoldoende metselaars.
Voor de gemeente Den Haag is dat slecht nieuws. De stad heeft dringend behoefte aan nieuwe woonruimte, in het bijzonder sociale huurwoningen. Ontwikkelaars stellen dat het steeds moeilijker is om voldoende ‘sociaal’ te bouwen én nog winst te maken. “Dan kom je al helemaal in de crux,” zegt Jarmo. “Een aannemer bouwt een sociale woning niet voor minder dan een normale woning, maar de uiteindelijke prijs ligt wel veel lager.”
Het zal niet verbazen dat de woningbouwcorporaties ook in hun maag zitten met de kostenstijgingen. Het landelijk streven om jaarlijks 34.000 nieuwe sociale woningen te bouwen, wordt bij lange na niet gehaald. Uit een recente enquête van belangenvereniging Aedes blijkt dat de helft van de corporaties ‘stijgende bouwkosten’ als belangrijkste knelpunt ervaart. De Haagse woningcorporatie Staedion heeft last van kostenstijgingen.
“Bouwden we eerst een woning voor zo’n 150.000 euro, nu gaat dat richting de 200.000,” legt een woordvoerder uit. Om de som onder streep kloppend te krijgen, heeft Staedion haar strategie aangepast. “We zijn kleiner gaan bouwen en zetten eerder in op renovatie van bestaande gebouwen – dat brengt een ander kostenplaatje met zich mee.” Ook Vestia ziet haar investeringen ‘onder druk’ staan, zegt een woordvoerder. “Onze beheersmaatregelen zijn beperkt.” Vergroting van projecten (en dus standaardisering) is een mogelijkheid, evenals langetermijnafspraken met marktpartijen. “En het blijft mogelijk om projecten te temporiseren.”
Versoberd OCC
De prijsstijgingen hebben ook geleid tot spanningen rond het Onderwijs- en Cultuurcomplex (OCC). Sinds de deal over het muziekgebouw werd gesloten, zag ontwikkelaar Cadanz de prijzen van onderaannemers en leveranciers de pan uit rijzen. Tegenvallers tijdens het bouwproces zorgden zo voor een dure vertraging. Hoewel die risico’s in principe voor rekening zijn van Cadanz, kwam wethouder Boudewijn Revis (VVD, stadsontwikkeling) de ontwikkelaar vorig jaar tegemoet met een ‘package-deal’.
Daarbij werd het ontwerp van het OCC versoberd én geeft de gemeente onder de streep 20 miljoen euro meer uit dan afgesproken in 2015.
Foto: DHC/Nikita Phaff
Of de luxeappartementen op de Waldeck Pyrmontkade er snel van komen, is onzeker. “We hebben al een paar projecten in de ijskast gezet,” zegt ontwikkelingsmanager Jarmo van Re-born. Voorlopig verwacht hij niet dat de bouwkosten gaan dalen. Het is wachten tot de aannemers weer wat krapper zitten in hun opdrachten en derhalve hun tarieven verlagen. Maar wanneer dat zover is… “De een zegt eind dit jaar, de ander denkt pas over drie jaar.”
