Vastgoedbelegger Colliers: ‘Woningen in lege winkels zijn win-win-winscenario’
Bijna een op de tien winkels in grote stadscentra staat inmiddels leeg. Maar door de krappe huizenmarkt is dat ook een uitkomst. Bouw die lege zaken om tot woningen, stelt vastgoedbelegger Colliers, en iedereen wint. Ook Den Haag biedt kansen genoeg.
De tijd dat in de winkelstraten alle etalages gevuld waren, ligt ver achter ons. En die komt ook niet meer terug, denkt Vincent Ollefers, director development bij de internationale vastgoedbelegger Colliers. Zelfs in de nasleep van de recessie van 2008 stond er minder leeg dan nu: 8,8 procent toen tegenover 9,6 procent vandaag de dag. Den Haag staat er met 9 procent ‘relatief beter’ voor dan het landelijk gemiddelde, blijkt uit de data van retailonderzoeksbureau Locatus waarop Colliers zich baseert.
“Er wordt steeds meer online gewinkeld, dat neemt nu ook onder bijvoorbeeld ouderen een hoge vlucht,” verklaart Ollefers het fenomeen. “Dit leegstandsissue treft met name de stadscentra, waar veel ‘conveniencewinkels’, zoals modezaken zijn. Het geldt dus niet voor wijkwinkelcentra waar de dagelijkse boodschappen worden gedaan.” Maar winkelgedrag wijst hij niet als enige oorzaak aan. “In het verleden is er sowieso een overschot aan winkelvastgoed ontstaan.”
Woningen
Wat te doen met al die overtollige vierkante meters? Bouw ze om tot woonruimte en los daarmee gelijk een deel van het woningtekort op, stelt Colliers in een recent rapport. ‘In de 70 grootste binnensteden van het land is er plek voor 10.000 nieuwe appartementen (…) Bijna evenveel woningen als in de Utrechtse binnenstad.’ Dat is overigens makkelijker gezegd dan gedaan, want eigenaren houden als gevolg van fiscale regels angstvallig vast aan de boekwaarde van hun vastgoed. Volgens Ollefers moet er een omslag in denken plaatsvinden. “Wij zeggen: wellicht kun je sneller afschrijven met het idee dat de ruimte misschien geen toekomst heeft als winkel. Om te kunnen transformeren is namelijk een investering nodig en die moet wel uit kunnen.”
Er wordt steeds meer online gewinkeld, dat neemt nu ook onder bijvoorbeeld ouderen een hoge vlucht
Het ombouwen van winkels tot woningen leidt wat Colliers betreft, ook in de hofstad, tot een ‘win-win-winscenario’: ‘De binnenstad wordt een verblijfsgebied voor verschillende doelgroepen, het woningprobleem wordt gedeeltelijk opgelost en de eigenaar heeft weer een toekomstbestendige investering,’ staat in het rapport te lezen.
Plafondwaarde woningen
Zo’n 40 procent van de leegstaande winkelpanden is geschikt om tot woning te transformeren. Dat komt onder meer doordat er maximale vierkantemeterprijzen gelden waartegen het interessant is om het gereedschap ter hand te nemen. In Den Haag ligt die zogenaamde plafondwaarde rond de 2000 euro per vierkant meter, becijferde Colliers. Afmeting en vorm van winkelpanden spelen eveneens een rol in de vraag of ze geschikt zijn voor een herbestemming, al is er volgens Ollefers veel mogelijk. “Qua fysieke eisen gaat het met name om de mate van daglichttoetreding die verplicht is volgens het Bouwbesluit, en de mogelijkheid tot het creëren van buitenruimte. De rest is in de basis allemaal maakbaar.”
In absolute zin heeft Den Haag van de vijf grote steden de meeste ombouwpotentie: ruim 25.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak, goed voor circa 250 woningen. Omdat de woningvraag in Den Haag fors is, kan transformatie ongeveer 3 procent van het tekort oplossen; landelijk is dat 7 procent. Niet veel, maar alle beetjes helpen.
Geen blauwdruk
Complicerende factoren zijn dat leegstaande winkels verspreid door het centrum staan en niet in het bezit zijn van één eigenaar. Strikte regelgeving kan eveneens tegenwerken. Een blauwdruk voor transformatie is er dus niet, maar flexibiliteit, samenwerken en het concentreren van winkels zijn sleutelbegrippen. Ollefers: “De kansen zijn er, maar het is nodig dat de stakeholders allemaal dezelfde kant op kijken.”
Door corona komt de situatie alleen maar explicieter aan de orde.
Daarbij ziet hij een regisserende rol voor de gemeente, die zelf ook belang heeft bij een bruisende binnenstad. “De gemeente kan helpen door het toestaan van woningtransformaties binnen de bestemmingsplannen en door mee te denken in oplossingen voor bijvoorbeeld het uitruilen of verplaatsen van meters.”
Prikkel
En de winkelier? Hoe is die zover te krijgen om te verhuizen naar een aangewezen hoofdwinkelstraat? “Je moet de winkelier het juiste toekomstperspectief geven,” antwoordt Ollefers. “Die heeft er niets aan om in een straat te zitten waar de leegstand alleen maar zal toenemen. Daarbij kan een financiële prikkel helpen, maar het belangrijkste is een overall visie; het wordt pas zinvol als andere huurders dezelfde oplossing geboden krijgen.”
Diverse gemeenten zijn volgens Ollefers inmiddels bezig de omslag te maken naar meer woningen in winkelgebieden. “Er zijn er zelfs die het voortouw nemen om actief winkelvastgoed aan te kopen, zodat ze daarna een actieve rol kunnen spelen. Dit is ook logisch, want door corona komt de situatie alleen maar explicieter aan de orde.”
Dit artikel uit onze nieuwbouwspecial van 15 april 2021 wordt u gratis aangeboden. Wilt u meer lezen over nieuwbouwprojecten in de Haagse regio? Koop dan de krant Den Haag Centraal bij een van onze verkooppunten of neem een (proef)abonnement.
