Financiële risico’s gevaar voor vernieuwing Zuidwest

De gemeente heeft het geld voor de eerste fase bij elkaar weten te sprokkelen, maar het tweede deel van de operatie vertoont nog een gat van 53,1 miljoen euro. ‘Voor het vervolg van de herstructurering in Dreven-Gaarden-Zichten (fase 2) is op dit moment (nog) geen dekking in zicht,’ staat in een vertrouwelijke haalbaarheidsstudie, die via een Wob/Woo-verzoek van de Partij voor de Dieren (PvdD) is vrijgegeven.

Het is op papier een van de grootste stedelijke vernieuwingsoperaties van het land, de voorgenomen grootschalige sloop en nieuwbouw in de wijken ‘achter’ het Zuiderpark. Corporatie Staedion, bouwer Heijmans en de gemeente willen in drie buurten in Zuidwest – de ‘Dreven’, ‘Gaarden’ en ‘Zichten’ – de komende vijftien jaar 1778 van de 2060 woningen slopen. Renoveren zou ook kunnen, maar dat biedt volgens de gemeente te weinig mogelijkheden om huizen toe te voegen.

Om de Haagse woningnood te lenigen komen er veel meer woningen, ook in duurdere klassen, voor terug, namelijk 5588. Dat wil zeggen dat de woningdichtheid in het gebied in Zuidwest met 271 procent toeneemt.

Risico’s 

Na felle discussies ging een meerderheid van de raad in februari akkoord met de uitvoering van  de ‘eerste fase’ van het project (sloop: 995, nieuwbouw: 3261). Maar is het project voor de gemeente ook financieel haalbaar?

Een deel van de raad heeft ernstige twijfels, zeker nu uit de vertrouwelijke haalbaarheidsstudie blijkt dat de risico’s aanzienlijk zijn. Officieel zijn die beperkt. Er is een bedrag voor geraamd van 3,6 miljoen euro. Maar tegelijk blijkt dat bouwer Heijmans zich volgens externe adviseurs rijk rekent en te lage kosten en te hoge opbrengsten verwacht bij de nieuwbouw. Verder is geen rekening gehouden met archeologisch onderzoek, bodemvervuiling en asbestsanering.

De Partij voor de Dieren, die samen met de HSP, de SP, Hart voor Den Haag en ook de VVD fel oppositie heeft gevoerd tegen het project, is zeer kritisch over ramingen. “De risico’s van een project met kosten van een paar honderd miljoen worden op 3,6 miljoen begroot. Dat lijkt onrealistisch. De bouwkosten blijven stijgen. Het is de vraag of Staedion en Heijmans niet eerder de stekker uit het project trekken als de winst tegenvalt,” zegt Jan Willem van den Bos, fractievertegenwoordiger van de PvdD. De partij wees er eerder al op dat van de Europese Commissie nog toestemming moet worden verkregen voor de afspraken met Heijmans, die gedeeltelijk neerkomen op staatssteun. Tim de Boer van de HSP is het daarmee eens. “Al eerder vroegen we aandacht voor de grote risico’s. Nu blijkt dat er wel heel weinig ruimte is voor tegenvallers tijdens dit grote project van tien jaar.”

Tekort

Dat de gemeente voor fase 2 nog aanhikt tegen een tekort van ruim 53 miljoen euro, is eveneens zorgelijk volgens Van den Bos. “De kans bestaat dat drie wijken voor de helft worden gesloopt en de rest van de wijk niet meer wordt aangepakt. Dit kan ook betekenen dat die bewoners nog jaren met vocht- en schimmelproblemen achterblijven, zonder dat hun huizen worden gerenoveerd.”

Wethouder Martijn Balster (PvdA, wonen) bestrijdt dat de ramingen van het project niet solide zijn. “Om de risico’s beheersbaar te houden is de ontwikkeling opgedeeld in deelplannen. Per plan worden afspraken gemaakt. Zo kan er bij elk deelplan worden bijgestuurd. De bevoegdheid om financiële of andere veranderingen aan te brengen ligt bij de gemeenteraad.” Dat de financiering van de tweede fase nog niet rond is, is volgens de wethouder niet verontrustend en zelfs onvermijdelijk. “Aangezien een grondexploitatie maximaal tien jaar mag lopen, is het vrijwel ondoenlijk om harde dekking te organiseren voor een termijn zoals die nu aan de orde is.”

‘Niks haalbaar’

In de raadsdebatten speelde nog een ander heet hangijzer een grote rol: het intrekken van de monumentenbescherming van de Drevenbuurt. Bij de via de Wob/Woo vrijgegeven documenten zitten ook mailwisselingen met de intussen afgetreden voorzitter van de welstandscommissie, Marianne Loof. Zij was met haar commissie mordicus tegen het intrekken van het in 2005 vastgestelde ‘beschermd stadsgezicht’.

Een geërgerde ambtenaar voegde Loof op 1 december 2021 toe: ‘Dus als je het ZO aanvliegt, dan is niks haalbaar’. ‘ZO’ wil zeggen dat de gemeente eerst kijkt wat de historische waarde is en pas daarna met corporaties en bouwers aan de slag gaat. Zo hoorde het, volgens Loof, onwerkbaar volgens de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Volgens Tim de Boer is er sprake van een patroon: “Elke keer delft de monumentenzorg het onderspit.”

Monumenten in Zuidwest

Intussen speelde er nog meer. Terwijl het stadhuis bezig was de bescherming van de Drevenbuurt op te heffen, werd paradoxaal genoeg tegelijk gewerkt aan een voorstel om één flatblok aan de Dreef met winkels juist op de monumentenlijst te plaatsen. De ambtenaren van Balster waren bang voor de reactie van Staedion. Eén complex opeens gaan beschermen ‘zonder vooroverleg met Staedion’ zou de relatie met de corporatie ‘onnodig op scherp’ zetten.

[Tekst gaat verder onder afbeelding.]

Een blok woningen en winkels aan De Dreef is een van de weinige stukjes van de Drevenbuurt dat blijft bestaan. (Foto: Anniek Molle)

Maar de aanwijzing van de Dreven tot monument ging gewoon door. In oktober 2021 namen B en W het besluit. Wethouder Robert van Asten (D66, cultuur) noemde in deze krant de Dreven zelfs expliciet als mooi voorbeeld van de uitbreiding van de monumentenbescherming.

Onderzoek dossier Zuidwest

Hoewel de besluiten over de eerste fase van de aanpak van de drie buurten zijn genomen, ligt het hele dossier de gemeenteraad zwaar op de maag. Daarom werd op 10 februari besloten een compact raadsonderzoek te houden. Dat richt zich op ‘de informatievoorziening over het opheffen van het beschermd stadsgezicht’, ‘de gekozen constructie met betrekking tot staatssteun en aanbesteding’ en ‘de beheersbaarheid van de financiële risico’s’. Er is een voorbereidingscommissie aan het werk die eind dit jaar wil rapporteren.

Woensdag werd bekend dat de gemeente haar huiswerk op het gebied van de milieueffecten moet overmaken. De landelijke Commissie voor de Milieueffectrapportage vindt dat te weinig in kaart is gebracht wat ‘de effecten zijn van de sloop/nieuwbouw en renovatie op de bewoners van de wijken’. De gemeente gaat dit alsnog doen.

Onze redactie biedt u dit verhaal uit de Den Haag Centraal van donderdag 18 augustus 2022 gratis aan. Wilt u meer Haags nieuws lezen? Klik hier voor alle verkooppunten. U kunt ook een (proef)abonnement nemen. U ontvangt DHC 10 weken voor slechts 10 euro.