Ingreep woningmarkt: koper moet zelf wonen in huis tot 3,5 ton
Wie een betaalbare woning koopt, moet er zelf in gaan wonen. Met deze ‘opkoopbescherming’ wil de gemeente de schaarse woningvoorraad behoeden voor nog meer vastgoedbeleggers.
Deze zelfbewoningsplicht gaat in de hele stad gelden voor woningen met een WOZ-waarde tot 355.000 euro, maakte wethouder Martijn Balster (PvdA, wonen) vandaag bekend. Dit bedrag is de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), die meebeweegt met de huizenprijzen. Kopers mogen zo’n woning de eerste vier jaar niet verhuren, behalve aan familie of tijdens een kort verblijf in het buitenland. Zij moeten hiervoor een vergunning aanvragen. Woningcorporaties en de gemeente zelf zijn uitgezonderd van de restricties.
Met deze ingrijpende maatregel wil de gemeente ‘buy-to-let’ aan banden leggen. Hierbij kopen particuliere vastgoedbeleggers woningen om deze te verhuren.
In Laak ging maar liefst 39 procent van de koopwoningen naar buy-to-let-beleggers
De opkoopbescherming was al langer een wens van Den Haag. Na een lobby van de grote steden heeft de landelijke politiek dit via een wetswijziging mogelijk gemaakt. Rotterdam hanteert eveneens de NHG-grens, maar dan niet in de hele stad. Het peperdure Amsterdam legt de lat met 512.000 euro hoger. Utrecht denkt zelfs aan 650.000 euro.
Duizelingwekkend
Reden voor deze marktregulering is de opmars van buy-to-let. Inmiddels gaat één op de vijf Haagse koopwoningen naar een particuliere belegger die wil verhuren. Acht jaar geleden was dat nog 13 procent, becijfert onderzoeksbureau ABF Research in een rapport.
In sommige wijken zijn de aantallen duizelingwekkend. Neem Laakkwartier-Spoorwijk. In 2019 verkochten bewoners hun woning in maar liefst 39 procent van de gevallen aan buy-to-let-beleggers. Ook in Rustenburg-Oostbroek (37 procent), Schilderswijk (35 procent) en Moerwijk (34 procent) gingen veel koopwoningen naar particuliere verhuurders, in plaats van starters of doorstromers. En dan is de eindspurt van 2020, toen beleggers vlak voor de verhoging van de overdrachtsbelasting hun slag sloegen, niet eens meegenomen in het rapport.
Deze woningen moeten toegankelijk blijven voor starters en doorstromers
Jaarlijks worden zo ongeveer negenhonderd woningen ‘onttrokken’ aan de Haagse koopmarkt. Vooral het goedkopere segment is gewild. Vier op de vijf woningen die beleggers vorig jaar kochten, hadden een WOZ-waarde van minder dan 310.000 euro. De helft zat zelfs onder de twee ton. Starters moeten dus concurreren met beleggers, die meer financieel gewicht in de schaal kunnen leggen.
De opkoopbescherming is ‘noodzakelijk om de schaarse betaalbare koopvoorraad te beschermen, waardoor deze woningen toegankelijk blijven voor starters en doorstromers,’ schrijft Balster in het raadsvoorstel. Het gros van de buy-to-let-beleggers bezit één, hooguit twee verhuurwoningen, al kent Den Haag meerdere investeerders met honderden panden in eigendom.
Gekte op woningmarkt
Het stadhuis trekt veel uit de kast om de gekte op de woningmarkt in te tomen. Eerder dit jaar trapt de gemeente op de rem bij ‘verkamering’. Hierbij verhuren beleggers woningen per kamer, bijvoorbeeld aan studenten of arbeidsmigranten. Woningsplitsing is sinds de zomer van 2019 in bijna de hele stad verboden.
De opkoopbescherming haalt niets uit tegen ‘keep-to-let’, het fenomeen waarbij verhuizers hun oude woning aanhouden voor de verhuur. Deze praktijk is nog omvangrijker dan buy-to-let. Jaarlijks komen zo’n 2.200 woningen in Den Haag niet te koop omdat hun vorige bewoners deze gaan verhuren. Dit is aanlokkelijk; de huuropbrengsten zijn doorgaans hoger dan de hypotheeklasten. In de crisisjaren werd ‘keep-to-let’ bovendien gestimuleerd om de doorstroom op gang te houden.
Het voorstel ligt bij de gemeenteraad. Bij akkoord gaat de opkoopbescherming op 1 maart in.
Wilt u meer Haags nieuws lezen? Klik hier voor alle verkooppunten. U kunt ook een (proef)abonnement nemen. U ontvangt DHC 10 weken voor slechts 10 euro.
