Groen licht voor heilig huisje en rosse club

Bij een transformatie wordt een leegstaand pand omgebouwd naar een andere gebruiksfunctie. Verreweg het vaakst worden verlaten kantoorgebouwen omgevormd tot woningen. Maar met hoge nood op de woningmarkt en exorbitante huizenprijzen tonen ontwikkelaars zich steeds creatiever in de zoektocht naar transformeerbare ruimte.

Zo ook Martijn Lentze, directeur van 070vastgoed dat is gespecialiseerd in ‘waarde toevoegende’ transformaties. Volgens hem zijn er altijd mogelijkheden, mits je aan één keiharde voorwaarde kan voldoen: “In principe kun je bijna elk pand transformeren naar woningen. Maar geen woning kan daglicht ontberen. Transformeren is daarom een zoektocht naar licht, en dat is bij het ene pand lastiger dan het andere. Je moet creatief met een ruimte kunnen omgaan.” Die creativiteit wordt goed geïllustreerd door twee uiteenlopende projecten in de portefeuille van 070vastgoed: de transformaties van de Valkenboskerk en van de voormalige seksclub Paradise aan de Thomsonlaan.

Het had niet veel gescheeld of de markante Valkenboskerk, op het kruispunt van de Zuiderparklaan en de Loosduinsekade, was in zijn geheel tegen de vlakte gegaan. Alle lichten stonden op groen voor de verkoop aan een ontwikkelaar die een nieuwbouwcomplex op de kavel wilde neerzetten. De buurt kwam echter net op tijd in opstand en verenigde zich in de stichting Valkenbos Blijft om zicht met hand en tand te verzetten tegen de sloop. Na maanden bakkeleien ging de gemeenteraad overstag en werd besloten om de kerk te behouden. De ontwikkelaar zag echter geen mogelijkheid tot een rendabele transformatie en dus moest er een nieuwe partij gevonden. Dat werd 070vastgoed.

Kers op de taart

Volgens Lentze is deze transformatie het meest ambitieuze project dat zij tot nu toe hebben ondernomen. “Toen we instapten, wisten we dat we heel veel risico namen. Bij mij op kantoor vroegen ze zich af wat ik nóú weer had gedaan. Ze waren bang dat het fout zou gaan, maar ik was gelijk enthousiast. Het is de kers op de taart van onze portefeuille, ook al zouden we er verlies op maken. Het is in zekere zin een prestigeproject. Je nek durven uitsteken, daar word je uiteindelijk voor beloond in deze branche.”

Het risico van het project zit hem in de moeilijke uitvoerbaarheid en de hoge bouwkosten. En dat is uiteindelijk weer terug te voeren tot die eeuwige zoektocht naar licht. Ironisch genoeg is dat namelijk niet zo makkelijk te realiseren in een kerk. Lentze: “Er moeten grote ramen in het dak worden gemaakt om genoeg daglicht in de woningen te krijgen. Hiervoor moeten de appartementen ook groter worden. Vaak maken we wat kleinere appartementen om ze betaalbaar te houden, maar dat kon hier niet.”

Transformatie van kerk

Een ander heikel punt in het ontwerp is het behouden van het kerkgevoel. Als je in zo’n gebouw woont, wil je dat dat voelbaar is. Daarom zijn er keuzes gemaakt die inderdaad meer horen bij een prestigeproject dan bij winstmaximalisatie. “We snijden de kerk als het ware met een atrium doormidden, waardoor er licht van boven naar binnen stroomt. Links en rechts liggen de woningen op elkaar gestapeld. Meer dan de helft daarvan krijgt door middel van een vide een tweede niveau. Die woningen hebben een plafondhoogte van vijf meter. Het wordt heel duur om te bouwen, maar wel echt supergaaf.”

De transformatie van de voormalige seksclub Paradise aan de Thomsonlaan verschilt in alles van het Valkenboskerkproject. Behalve de vroegere functies zijn ook de uitdagingen van een heel andere orde.

[Tekst gaat verder onder afbeelding.]

De voormalige seksclub aan de Thomsonlaan krijgt er 300 vierkante meter bij. (PR)

De voormalige eigenaar had in de loop der jaren steeds meer omliggende woningen opgekocht, waardoor de club flink was uitgedijd. Uiteindelijk besloeg het sekscomplex 1400 vierkante meter aan kronkelende gangetjes, peeskamertjes en zelfs een binnenzwembad. Weinigen wisten wat er zich allemaal achter die typische, nette bomenbuurtgevels bevond. Alhoewel, bij de overdracht sprak de vroegere exploitant veelbetekenend: ‘Als dit pand kon praten zou half Den Haag in scheiding liggen.’

Nieuwe ruimte

Omdat de gebouwen aan de Thomsonlaan oorspronkelijk wel woningen waren, is de transformatie minder gecompliceerd dan die van de Valkenboskerk. Lentze kon zich daarom richten op wat een ontwikkelaar het liefste doet: waarde toevoegen. Hij legt uit: “Onze specialiteit is nieuwe ruimte zoeken. Die hebben we hier gevonden door een extra bouwlaag toe te voegen en de achterkant uit te bouwen. Zo wordt de voormalige seksclub een wooncomplex van 1700 vierkante meter. In totaal worden er zestien woningen gerealiseerd.”

Het relatieve gemak van de transformatie aan de Thomsonlaan wordt weerspiegeld in de tijdlijn. “We zijn nu volle bak aan het bouwen. Over een jaar hopen we op te leveren. Begin kwartaal vier van 2022 gaan de parterrewoningen de verkoop in. Bij de Valkenboskerk wachten we nog steeds op alle vergunningen. Die hopen we in het tweede kwartaal van volgend jaar rond te hebben.”

Dit artikel uit onze nieuwbouwspecial van 14 oktober 2021 wordt u gratis aangeboden. Wilt u meer lezen over nieuwbouwprojecten in de Haagse regio? Koop dan de krant Den Haag Centraal bij een van onze verkooppunten of neem een (proef)abonnement.