Onrust om erfpacht: Haagse grondprijzen rijzen de pan uit
Hagenaars die hun erfpachtcontract met de gemeente vernieuwen, zijn ineens veel duurder uit. Makelaars wijten dit aan de werkwijze van nieuwe taxateurs, waardoor grondprijzen tot wel vier keer hoger uitvallen.
De enorme waardestijging doet zich voor bij de zogeheten heruitgifte van erfpacht. Grofweg de helft van de Haagse woningen staat op erfpachtgrond. Eigenaren ‘huren’ de grond onder hun huis van de gemeente, ook als het gaat om een flatje van vijf hoog. Bij het merendeel is de erfpacht afgekocht. De rest, tienduizenden huishoudens, betaalt canon (jaarhuur van de grond, fiscaal aftrekbaar).
Wanneer een erfpachtcontract bijna afloopt, laat de gemeente de grondwaarde van de woning opnieuw taxeren. De eigenaar ontvangt een aanbod voor de nieuwe canon en afkoopsom, gebaseerd op die taxatie. In de vooroorlogse wijken is dit al gebeurd, de komende jaren zijn met name Bohemen, Scheveningen en Mariahoeve aan de beurt.
Dit krijg ik niet uitgelegd
Al maanden leiden deze taxaties tot onrust onder bewoners, makelaars en hypotheekadviseurs. Sinds de gemeente eind vorig jaar is overgestapt op andere taxatiebureaus, vallen de taxaties van erfpachtgrond veel hoger uit. “Iemand die een jaar later dan zijn buurman een heruitgifte aanvraagt, is twee keer zo duur uit,” ziet Rogier Snoek, makelaar bij RM Wonen. “Dat krijg ik niet uitgelegd.”
Extreem
Hoe extreem de prijsstijgingen kunnen zijn, laat een flatgebouw in Bohemen zien. In april 2021, onder de oude taxateurs dus, werd de grondwaarde van een appartement vastgesteld op zo’n 11.500 euro. Een jaar later rolde een bedrag van 47.400 euro uit de taxatie. En de prijs stijgt door, blijkt uit stukken die deze krant heeft ingezien. Een recent aanbod komt uit op maar liefst 53.000 euro. Voor praktisch hetzelfde flatje is de canon gestegen van 128 naar 475 euro. “En dan hebben we het over een appartement van nog geen veertig vierkante meter,” benadrukt Snoek.
Voorbeeld in Bohemen. (DHC)
De prijsexplosie heeft serieuze gevolgen, juist voor Hagenaars die het toch al niet breed hebben. In Bohemen loopt de erfpacht over vier jaar af. “Met deze prijsstijgingen kan het best zijn dat bewoners met een klein AOW’tje het straks niet meer redden,” zegt Marcel Soek, hypotheekadviseur bij De Hypotheker.
Zeker op de woningmarkt laat de hoge erfpachtprijs zich voelen. Neem Mariahoeve, waar de erfpacht in 2035 afloopt. Dat lijkt ver weg, maar de bank denkt daar anders over. Voordat een hypotheek wordt verstrekt, móét er een nieuw erfpachtcontract zijn. “Anders vindt de bank het te risicovol,” legt Soek uit. Verkopers moeten dan een ‘vervroegde’ heruitgifte aanvragen bij de gemeente.
170.000 euro, daar kun je bijna een huis van kopen
Normaal wisten makelaars wat hun cliënt kon verwachten, tot dit jaar torenhoge taxaties op de mat begonnen te vallen. “Een klant van mij had al een nieuwe woning gekocht,” illustreert Snoek. “Hij zit nu met een gat van 25.000 euro.”
Onverkoopbaar
Sommigen krijgen hun huis nog amper verkocht. Jeroen Seghers, makelaar bij Van Paaschen Makelaardij, geeft als voorbeeld een flat op Scheveningen waarvan de grondwaarde onlangs is vastgesteld op 170.000 euro. “Daar kun je bijna een huis van kopen,” verzucht hij.
Met een vlugge rekensom laat hij de financiële gevolgen zien. De canon van deze flat wordt 1500 euro, maar dat is tegen een historisch lage rente. “Stel dat de rente straks vijf procent bedraagt, wat best kan. Dan is de eigenaar jaarlijks 7500 euro bruto kwijt aan erfpacht, meer dan 600 euro per maand! Je huis is in één klap onverkoopbaar.”
Dit treft ook koopstarters, die door de hogere erfpachtprijzen én gestegen rentes aanzienlijk minder kunnen lenen. “Mensen zijn dubbel de klos,” observeert hypotheekadviseur Soek.
Nieuwe taxateurs
De hoge prijzen vallen samen met de aanstelling van nieuwe taxatiebureaus. En dat is geen toeval. De gemeente heeft via een Europese aanbesteding drie bureaus van buiten Den Haag geselecteerd voor het taxatiewerk van de heruitgiften. Zij gaan anders te werk dan de vorige taxateurs, met prijsverschillen tot gevolg. In een reactie houdt de gemeente vol dat alles bij het oude is gebleven. ‘De wijze waarop de heruitgiften van erfpacht worden getaxeerd, is de afgelopen jaren niet veranderd.’
Daarmee gaat de gemeente aan een belangrijk punt voorbij. De richtlijnen vanuit het stadhuis zijn weliswaar dezelfde, taxateurs houden er uiteenlopende interpretaties op na. “Er bestaat geen algehele consensus voor het waarderen van erfpachtgrond,” zegt Rogier van Heijnsbergen, een Haagse makelaar die is gespecialiseerd in erfpacht. “Elke taxatie is een zienswijze van de taxateur. Weliswaar professioneel en onderbouwd, maar toch.”
Het staat de gemeente vrij om af te wijken van de taxatie
De nieuwe taxateurs hanteren andere variabelen en vergelijkingsmateriaal dan de vorige, weet hij. “Alleen al hierdoor ontstaan veel hogere grondwaarden dan voorheen.” Dat kan, mits die hoge taxaties stroken met de werkelijkheid. “Dit moet je als taxateur altijd controleren. Kom je op een onrealistisch hoge prijs uit, dan moet je je afvragen of je taxatie wel klopt.”
‘Ongewenst’
De gemeente noemt grote prijsstijgingen ‘ongewenst’, maar legt de schuld bij de snel opgelopen huizenprijzen. ‘Daar heeft de gemeente geen invloed op,’ aldus het stadhuis in zijn reactie. Makelaars trekken deze lezing in twijfel. “Dit heeft niets te maken met marktontwikkelingen,” zegt Snoek resoluut.
Volgens erfpachtspecialist Van Heijnsbergen kan het stadhuis de prijzen wel degelijk dempen, als het wil. “Uiteindelijk doet de gemeente een aanbod. Zij moet met de erfpachter een nieuwe grondwaarde overeenkomen. Het staat de gemeente vrij om af te wijken van de taxatie.” Bewoners die het niet eens zijn met een taxatie kunnen bezwaar maken.
Dit is een ingekorte versie van het artikel dat donderdag 8 september is gepubliceerd in weekkrant Den Haag Centraal. Meer Haags nieuws? Koop de krant bij een van onze verkooppunten of neem een (proef)abonnement.
