Waarom steeds meer verhuurders hun panden verkopen, en wat dat doet met de huurmarkt

Nu, halverwege 2026, zien we die verkoopgolf langzaam afvlakken. Maar de gevolgen zijn overal zichtbaar, en er dient zich meteen een nieuwe vraag aan: als straks ook de grote institutionele partijen gaan verkopen, wie verhuurt er dan nog in het middensegment? In dit artikel leggen we uit waarom zoveel verhuurders er de brui aan geven, wat uitponden precies inhoudt, en wat het betekent voor de huurmarkt, voor huurders en voor jou als belegger.

Van verhuurder naar verkoper: wat is er veranderd?

Er is niet één druppel die de emmer deed overlopen. Het is een stapeling van maatregelen die verhuren, vooral voor particuliere beleggers, een stuk minder aantrekkelijk heeft gemaakt.

Om te beginnen is er de Wet betaalbare huur. Sinds die wet in juli 2024 inging, vallen veel meer woningen onder het puntenstelsel. Dat betekent dat de maximaal toegestane huurprijs voor een groot deel van het middensegment omlaag is gegaan. Voor een belegger die een woning kocht met een bepaald rendement in gedachten, is dat een flinke streep door de rekening. Bij het vertrek van een huurder wordt de rekensom vaak simpel: doorverhuren tegen een lagere gereguleerde huur, of verkopen tegen een prijs die de markt op dat moment graag betaalt. De brancheorganisaties zijn er helder over: juist woningen in het sociale en middensegment worden voor sommige verhuurders verlieslatend, en dus verkocht.

Daar komt het verbod op tijdelijke huurcontracten bovenop. Tijdelijke contracten zijn sinds juli 2024 grotendeels afgeschaft, dus een verhuurder moet in de meeste gevallen een vast contract aanbieden. Dat klinkt logisch vanuit de huurder bekeken, en dat is het ook, maar het maakt verhuur wel minder flexibel. Je kunt huurders niet meer makkelijk laten rouleren, en dat verhoogt het risico als er in de toekomst weer nieuwe regels bijkomen. Voor sommige verhuurders is het verkopen op het moment dat een woning leegkomt daardoor de veiligste route geworden.

En dan is er nog de fiscale kant. De belasting op vermogen in box 3 drukt op het nettorendement, en de overdrachtsbelasting voor beleggers ging de afgelopen jaren flink omhoog. Tel daar de eindeloze stroom aan nieuwe regels bij op, van huurprijscontroles tot kwaliteitseisen en het verbod op bemiddelingskosten, en je snapt waarom een deel van de particuliere huisbazen simpelweg zegt: ik stop ermee, het gedoe weegt niet meer op tegen de opbrengst.

Kort samengevat voelt de combinatie van lagere huuropbrengsten en hogere lasten en risico’s voor veel verhuurders als een rendementsklem. De huur daalt, de kosten stijgen, en de uitgang heet verkoop.

Uitponden uitgelegd: hoe huurwoningen de koopmarkt op gaan

Uitponden is het proces waarbij een belegger een huurwoning niet als deel van een groter pakket verkoopt, maar per stuk. Meestal gebeurt dat zodra een huurder vertrekt en de woning leeg (en dus meer waard) is.

Waarom leeg meer waard? Een woning in verhuurde staat brengt doorgaans minder op dan diezelfde woning zonder huurder, vaak grofweg zo’n 60 tot 75% van de leegwaarde. Dat komt door de huurbescherming en de lagere huurinkomsten die een koper erbij krijgt. Verkoop je leeg aan een eigenaar-bewoner, dan vang je die korting niet en houd je meer over. Puur rekenkundig is verkopen op het moment van leegkomen dus vaak aantrekkelijker dan blijven verhuren.

Soms wordt er zelfs verkocht terwijl de huurder er nog woont. Dan geldt de regel “koop breekt geen huur”: de nieuwe eigenaar neemt het lopende huurcontract gewoon over en kan de huurder niet zomaar op straat zetten. De huurder houdt zijn rechten, alleen de eigenaar op papier verandert.

Hoe groot is dit inmiddels? De cijfers van het Kadaster laten weinig aan de verbeelding over. In heel 2025 verkochten investeerders ruim 65.000 huurwoningen, terwijl ze er maar zo’n 27.000 aankochten. Per saldo verdwenen er dus ongeveer 38.000 huurwoningen uit de verhuurmarkt, in één jaar. Inmiddels bevestigt ook het CBS de krimp: op 1 januari 2026 was nog 9% van de woningvoorraad in bezit van beleggers, tegen 9,4% twee jaar eerder. Het is dus niet langer een aanname van brancheclubs, maar een feit in de officiële statistiek.

Aspect

Wat er gebeurt bij uitponden

Verkooptactiek

Woning per stuk verkocht, meestal zodra de huurder vertrekt

Kopers

Vooral particuliere eigenaar-bewoners, veel koopstarters in de steden

Financiële logica

Leeg verkopen levert meer op dan aanhouden in verhuurde staat

Juridische status

Bij verkoop mét huurder blijft het contract bestaan: koop breekt geen huur

Interessant is dat de golf nu lijkt af te vlakken. In het eerste kwartaal van 2026 kwam nog 5,5% van het koopaanbod uit voormalige huur, terwijl dat op de piek in 2024 rond de 7,7% lag. Dat klinkt als goed nieuws, maar zet het in perspectief: vóór 2023 lag dat aandeel stabiel rond de 2,5%. We zitten dus nog altijd op meer dan het dubbele van het “normale” niveau. De uitstroom vlakt af, maar hij is verre van voorbij.

Wat het doet met de huurmarkt

Hier komt de rekening, en die ligt vooral bij de huurder.

Elke woning die naar een eigenaar-bewoner gaat, is er eentje minder om te huren. Het beschikbare aanbod in de vrije sector krimpt daardoor kwartaal na kwartaal. In het eerste kwartaal van 2026 kwamen er ongeveer 12.900 woningen bij, terwijl er zo’n 14.800 werden afgemeld. Het gat tussen wat verdwijnt en wat bijkomt, was daarmee vier keer zo groot als een jaar eerder. De markt gaat, in de woorden van menig makelaar, steeds verder op slot.

Dat vertaalt zich direct in de prijs. Wie begin 2026 een vrijgekomen vrije-sectorwoning betrok, betaalde gemiddeld €1.892 per maand. Dat is ruim €100 meer dan een jaar eerder en bijna €390 meer dan twee jaar geleden. Opvallend: de huurprijzen stijgen inmiddels harder dan de koopprijzen. Per vierkante meter gingen de huren in een jaar met 7,3% omhoog, tegenover 5,1% op de koopmarkt en 2,1% inflatie. En het aanbod verschuift naar boven: ruim 42% van alle beschikbare huurwoningen kost inmiddels meer dan €2.000 per maand, terwijl juist het betaalbare segment onder de €1.500 in rap tempo verdampt. De concurrentie in dat goedkope segment is moordend: het trekt een derde van alle reacties, terwijl het maar een vijfde van het aanbod is.

Ondertussen verschuift de hele markt van huur naar koop. Dat is niet alleen maar slecht nieuws: veel koopstarters krijgen nu eindelijk een kans, juist omdat beleggerswoningen relatief goedkoop op de markt komen (gemiddeld zo’n €130.000 onder de prijs van andere verkochte woningen). Maar het gaat wel ten koste van precies de groep die niet kan kopen. Wie te veel verdient voor sociale huur en te weinig voor een koophuis of de dure vrije sector, valt tussen wal en schip. Voor huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag of net op de grens van betaalbare huur zitten, maakt een krapper aanbod het alleen maar lastiger.

En de zittende huurder? Die zit juridisch goed, dankzij “koop breekt geen huur”. Maar ook daar sluimert onzekerheid: een nieuwe eigenaar die er zelf in wil, kan onder bepaalde voorwaarden alsnog proberen het contract te beëindigen. Zekerheid op papier is niet altijd rust in de praktijk.

De nieuwe fase: haken nu ook de grote jongens af?

Tot nu toe was uitponden vooral een verhaal van particuliere beleggers. Dat lijkt te veranderen, en dat is de ontwikkeling om in 2026 in de gaten te houden.

Zelfs Vesteda, de grootste woningverhuurder van Nederland, moet naar verwachting duizenden huurwoningen verkopen omdat investeerders voor ruim vier miljard euro hun belang afbouwen. Als ook de institutionele partijen, die traditioneel juist het middensegment bouwen en langjarig verhuren, hun positie gaan heroverwegen, dan raakt dat de kern van het probleem. Want dan blijft de vraag hangen: wie investeert er straks nog in betaalbare huur? Het is precies die vraag die het huidige debat beheerst.

Bedoeling versus bijwerking

Het eerlijke verhaal is dat het beleid niet uit kwade wil is ontstaan. De Wet betaalbare huur, het verbod op tijdelijke contracten en de zwaardere belasting voor beleggers moesten huurders beschermen, betaalbaarheid vergroten en de ergste uitwassen van “huisjesmelken” tegengaan. Dat zijn stuk voor stuk begrijpelijke doelen.

Alleen pakt de optelsom anders uit dan gehoopt. In plaats van goedkoper te verhuren, kiezen veel verhuurders ervoor om helemaal te stoppen. En elke woning die ze verkopen, verdwijnt structureel uit de verhuurvoorraad. Het gevolg is een krappere markt, hogere huren bij nieuwe verhuur, en middengroepen die klem komen te zitten. Dat inzicht dringt inmiddels ook op het hoogste niveau door: zowel het Centraal Planbureau als het Internationaal Monetair Fonds riepen dit voorjaar op om de Wet betaalbare huur bij te stellen. De grote vraag voor de komende jaren is of het beleid rond het puntenstelsel en de huurtoeslag genoeg meebeweegt met wat er in het middensegment gebeurt.

Wat betekent dit voor jou als belegger?

Voor beleggers is dit geen verhaal om alleen maar somber van te worden. Het is vooral een verhaal over timing en strategie. De regels zijn strenger, ja, maar dat maakt goed onderbouwde keuzes juist waardevoller.

Denk vooruit over het moment van uitponden: verkopen bij leegkomst kan rationeel zijn, maar niet elk pand is daarvoor het meest geschikt. Reken door wat een woning oplevert als je hem aanhoudt tegen gereguleerde huur, tegenover de opbrengst bij verkoop. Kijk naar het puntenstelsel per woning voordat je aanneemt dat verhuren niet meer uit kan, want soms zit er meer ruimte in dan gedacht. En houd de fiscale en juridische kant scherp: box 3, overdrachtsbelasting en de contractvorm bepalen samen een groot deel van je nettorendement. Onthoud ook dat de markt beweegt: een paar jaar geleden lag de waarde in verhuurde staat op sommige plekken juist hoger dan de vrije verkoopwaarde. Strategie is maatwerk, geen automatisme.

Tot slot

De trend is duidelijk en voorlopig niet gekeerd. De uitpondgolf vlakt af, maar zolang verhuren zwaarder belast en strenger gereguleerd blijft dan kopen, blijft de huurmarkt krimpen. Dat is slecht nieuws voor huurders, gemengd nieuws voor koopstarters, en voor beleggers vooral een oproep om beter te rekenen dan ooit.

Precies daar helpen we bij Vrijheid Vastgoed onze leden mee. Hoe je per woning bepaalt of aanhouden of uitponden slimmer is, hoe je het puntenstelsel in je voordeel leest, en hoe je een portefeuille opbouwt die ook in dit strengere klimaat blijft renderen. Wil je die kennis onder de knie krijgen in plaats van achter de regels aan te hollen? Bekijk dan onze cursus over vastgoed. Daarin nemen we je stap voor stap mee, van de eerste rekensom tot een strategie die klopt.