Gebrekkig onderhoud en louche contracten: beheerder SoZa-gebouw scheert langs randen van de wet
Door schimmige constructies van de leegstandsbeheerder hebben gebruikers van het SoZa-gebouw mogelijk huurrechten, stellen juristen. De herontwikkeling van het complex kan hierdoor nog meer vertraging oplopen.
De 23-jarige student Oscar* had dringend woonruimte nodig en bemachtigde een tijdelijke kamer in het SoZa-gebouw, het voormalige ministerie van Sociale Zaken in het Bezuidenhout. De eerste rekening leek niet overeen te komen met de gemaakte afspraken. Na de vierde mail waarin hij om een kostenopgaaf vroeg, werd hij boos opgebeld. “Een medewerker zei dat nog nooit een van de honderden studenten hierom had gevraagd. Hij zei dat er genoeg mensen om een kamer stonden te springen, dus dat ik kon vertrekken als het me niet beviel.”
Ook de Vlaamse studente Lieve* (21) kwam uit noodzaak in het SoZa-gebouw terecht. De eerste twee jaar van haar studie had ze een kamer via de Universiteit Leiden, daarna moest ze eigen woonruimte vinden. “Alle opties waren 1000 euro per maand, dat kon ik echt niet betalen. Na vier maanden zoeken, kreeg ik een bezichtiging in SoZa.” Ze is blij met de lage prijs in verhouding tot de reguliere huurmarkt, maar vertelt dat contact met de beheerder moeizaam verloopt. “En veel mensen in het gebouw waren in paniek toen het bericht rondging dat we er waarschijnlijk in het voorjaar uit moeten.”
Er werd niets onderhouden, ik kon geen contact leggen met de beheerders en het afval lag overal
Zowel Oscar als Lieve kregen hun kamer via OAK Management. De Haagse leegstandsbeheerder heeft zo’n 350 objecten in beheer, waaronder het voormalige Haga-complex aan de Sportlaan en SoZa. Uit gesprekken met (oud-)bewoners komt naar voren dat ze regelmatig aan hun lot worden overgelaten. De contracten en een toelichting daarop van huurrechtadvocaten laten bovendien zien dat het bedrijf wel erg dicht langs de randen van de wet opereert.
Bij antikraak worden bewoners normaal gesproken als gebruikers in plaats van huurders aangemerkt, waardoor zij geen huurbescherming krijgen (zie kader). Maar door de twijfelachtige werkwijze van OAK Management lijkt het erop dat hun huurders – vooral in het SoZa-gebouw – wel degelijk recht hebben op huurbescherming. Als dat het geval is, kunnen ze er niet zomaar worden uitgezet.
Antikraak wonen
Bij zuivere antikraak is er sprake van een bruikleenovereenkomst: een leegstaande ruimte wordt ‘om niet’ beschikbaar gesteld. Antikrakers zorgen ervoor dat het pand niet verloedert of wordt gekraakt, maar hebben geen huurrechten en de woonruimtes worden nauwelijks onderhouden. Leegstandsbeheerders kunnen de ruimtes onaangekondigd controleren en leggen gebruikers beperkingen op. Ook mogen ze bewoners zonder opgaaf van reden binnen 28 dagen uitzetten. De leegstandsbeheerder mag alleen voor de gemaakte kosten een vergoeding vragen. “Dat gaat echt alleen om administratiekosten of klein onderhoud van het pand, en gas, water, en licht als dat in de prijs zit,” legt huurrechtadvocaat Etienne Prins uit. Als er meer wordt gevraagd, is er sprake van een tegenprestatie en zouden bewoners toch huurbescherming hebben.
‘Co-living’
In het oude ministeriegebouw speelt een aantal opvallende zaken. Zo wordt het te herontwikkelen pand op grote schaal gebruikt. Volgens de gezamenlijke website van eigenaar Vorm Ontwikkeling en leegstandsbeheerder OAK Management zijn er 176 kamers voor ‘co-living’ en is er 8934 vierkante meter aan ‘flex offices’ beschikbaar. Ook worden parkeerplekken verhuurd en werkte de gemeente tijdelijk samen met OAK Management om statushouders in het pand onder te brengen.
Op zichzelf is grootschalig gebruik van een leegstaand pand toegestaan. Maar hoe meer gebruikers een pand heeft, hoe lager de kosten voor individuele antikrakers doorgaans zijn. Een grove schatting toont aan dat bij volledige bezetting van het pand maandelijks zo’n anderhalve ton kan worden omgezet. Het maandbedrag voor een kamer in het SoZa-gebouw is met 320 euro juist relatief hoog voor antikraak. De door de leegstandsbeheerder in de contracten opgevoerde kostenposten die daartegenover staan, zijn klein: een zoekprofiel vaststellen, bezichtigingen verzorgen, geringe reparaties uitvoeren en een calamiteitenservice.
Het gebouw valt uit elkaar
Naar aanleiding van het contact met (oud-)bewoners nam DHC zelf een kijkje in het pand. Met dunne wanden en tijdelijke sanitaire voorzieningen zijn de oude kantoorruimtes omgevormd tot een soort studentencomplex. Er komt weinig daglicht binnen, sommige kamers zijn niet groter dan tien vierkante meter en bewoners delen de voorzieningen met z’n achten. Dit staat in schril contrast met hoe antikraak normaliter werkt, waarbij bewoners het pand ‘bewaken’, vaak over veel ruimte beschikken en alleen voor onkosten betalen.
Dakloos
De bewoners van SoZa zijn jong, zijn meestal student en komen vaak uit het buitenland. Voormalige bewoners durven zich in de sterkste bewoording uit te spreken. “Het was een verschrikkelijke plek om te wonen, het gebouw valt uit elkaar,” vertelt de Noorse Sigurt Groendahl (23). “Toen ik er kwam, woonden er op mijn afdeling zeven mensen illegaal in de woonkamer. We dachten dat het een familie was, maar niemand wist het zeker. Op een dag waren ze ineens weg.” Ook de Deense Kathrine Dahl Kristoffersen (33) kijkt niet positief terug op haar tijd in het pand: “Er werd niets onderhouden, ik kon geen contact leggen met de beheerders en het afval lag overal.”
Dat je hier maandelijks betaalt voor het vinden van een kamer, hoort niet
Groendahl en Kristoffersen woonden er twee jaar geleden nog via een tijdelijk huurcontract, waarbij een opzegtermijn van drie maanden gold. Aan het einde van die periode zette OAK Management alle bewoners op straat. Kristoffersen: “Ik wilde wel verlengen, maar dat was volgens de leegstandsbeheerder niet mogelijk. Ik werd voor de tweede keer dakloos, een enorm stressvolle periode.” Later bleek dat de huurders werden vervangen door nieuwe bewoners met een bruikleenovereenkomst, waarbij de opzegtermijn werd beperkt tot 28 dagen.
De huidige bewoners geven aan vooral blij te zijn überhaupt een woonruimte te hebben. Een aantal studenten was voorheen zelfs dakloos, zoals Elena* uit Tsjechië: “Toen ik net in Nederland was, woonde ik overal en ergens, en toen een tijdje in een kelder voor 600 euro per maand.” Ze noemt de beperkingen die bij antikraak horen ‘niet zo erg’, maar merkt terloops wel op dat er een tijdje een slot kapot was dat pas werd gerepareerd toen er vreemde mensen in het trappenhuis kwamen slapen.
Bemiddeling
Voor de contracten gebruikt OAK Management ingewikkelde juridische constructies. Bij de leegstandsbeheerder moeten nieuwe bewoners naast de reguliere bruikleenovereenkomst óók een bemiddelingsovereenkomst ondertekenen. Bij ondertekening van die laatste stemt de woningzoekende ermee in het maandelijkse bedrag te betalen zolang hij of zij een kamer bewoont die door de beheerder is gevonden. “Het kenmerk van bemiddeling is dat het om eenmalige kosten gaat, zoals bij een makelaar,” zegt Elout Korevaar, huurrechtadvocaat en docent privaatrecht aan de Universiteit Leiden. “Dat je hier maandelijks betaalt voor het vinden van een kamer, hoort niet.”
Dit soort contracten is er om te proberen te verhullen dat het een huurovereenkomst is
Voor zover bekend is OAK Management de enige Haagse leegstandsbeheerder die twee overeenkomsten hanteert. Ook de drie huurrechtadvocaten die deze krant sprak, hebben een dergelijke constructie niet eerder gezien. Volgens Korevaar, die voornamelijk pandeigenaren bijstaat, probeert de leegstandsbeheerder hiermee te verbergen dat er in feite sprake is van huur. “De grootste angst van leegstandsbeheerders is dat de overeenkomst juridisch als huur wordt gezien. Door het contract op te knippen en de kosten in een bemiddelingsovereenkomst onder te brengen, proberen ze dat te voorkomen.”
Huurrechtadvocaat Marcel Schuckink Kool ziet vaker schimmige constructies, maar noemt de twee contracten een ‘heftige truc’. “Dit soort contracten is er om te proberen te verhullen dat het een huurovereenkomst is. Het zijn duidelijk manieren om te zorgen dat de beheerder meer geld kan verdienen met z’n bedrijf.” Eigenaar Vorm Ontwikkeling laat in een reactie weten dat de constructie ‘gebruikelijk’ is en ‘juridisch is getoetst door een advocatenkantoor uit Den Haag’.
Meer opvallendheden
De contracten van bewoners van het SoZa-gebouw bevatten nog meer opvallende elementen. Zo is de eigenaar van het pand, aangeduid als ‘Sociale Zaken te Rotterdam’, niet te vinden in het Handelsregister. Ook wordt eigenaar Vorm Ontwikkeling niet vermeld, tot verbazing van de juristen. Korevaar: “Dat kan onwetendheid zijn, hoewel dat niet voor de hand ligt bij een professionele leegstandbeheerder. Waarschijnlijker is dat men probeert te verhullen met wie je daadwerkelijk te maken hebt.”
Op deze schaal en bij zo’n hoge prijs van 320 euro moet er bijna wel winst worden gemaakt
Verder staat in het contract dat de eigenaar de kosten voor gas, water en licht draagt, terwijl deze in de praktijk worden doorberekend aan de bewoners. Juist uit die elementen bestaat normaal gesproken het grootste deel van de maandelijkse lasten voor antikrakers. Schuckink Kool: “Het is vreemd dat de eigenaar de voorzieningen betaalt, terwijl de opbrengsten daarover bij de bemiddelende leegstandsbeheerder terechtkomen.”
Tegenprestatie
OAK Management probeert dus te voorkomen dat er op papier sprake is van huur. Maar de rechter kijkt in de praktijk naar de tegenprestatie; zodra het te betalen bedrag hoger is dan de kosten van de geleverde diensten, is er sprake van huur. In eerdere zaken bij de Hoge Raad werden verschillen van 113,45 en 50 euro al als te groot aangemerkt om nog van antikraak te kunnen spreken.
“Leegstandsbeheerders mogen geen winst maken, dus moet de beheerder kunnen aantonen waar het geld naartoe gaat,” legt huurrechtadvocaat Etienne Prins uit. In het geval van SoZa is dat lastig. “Op deze schaal en bij zo’n hoge prijs van 320 euro moet er bijna wel winst worden gemaakt.” Korevaar: “Met dit soort prijzen kun je het geen bruikleen meer noemen. Bewoners krijgen er maar weinig voor terug: iemand die eenmalig een kamer regelt, telefonisch bereikbaar is en af en toe een kleine reparatie uitvoert.”
Ik acht de kans zeer reëel dat de rechter door deze constructie heen kijkt
Tim de Boer van de Bond Precaire Woonvormen (BPW) reageert onthutst op de inhoud van de contracten. Hij houdt zich al lange tijd bezig met het SoZa-gebouw. “Sociale Zaken te Rotterdam is niet de eigenaar, dat is de projectontwikkelaar. En de splitsing met een bruikleen- en bemiddelingsovereenkomst is écht heel raar; bewoners betalen nu bijna 4000 euro per jaar voor bemiddeling.” De bond heeft een dergelijke situatie nooit eerder gezien, zegt hij.
Volgens de woordvoerder van Vorm Ontwikkeling is er wel sprake van bruikleen. ‘Er wordt alleen een vergoeding in rekening gebracht voor de gebruikskosten of kosten van beheer die moeten worden gemaakt. Dit gaat om de kosten die direct kunnen worden toegerekend aan de bruikleners. Daarbij geldt bovendien dat de kosten voor de eigenaar groter zijn dan de opbrengsten.’ DHC heeft OAK Management zelf ook meermaals om een reactie gevraagd, maar bij het ter perse gaan van deze krant heeft de leegstandsbeheerder nog niet aan dat verzoek voldaan.
Vervangende woonruimte
Of een rechtszaak in het voordeel van de bewoners van het SoZa-gebouw uitvalt, kunnen de juristen niet met zekerheid zeggen. “Maar ik acht de kans zeer reëel dat de rechter door deze constructie heen kijkt en zegt dat het in wezen huur is,” zegt Schuckink Kool. Als de rechter inderdaad oordeelt dat er sprake is van huur, krijgen de bewoners huurbescherming en mogen ze niet zomaar uit hun woonruimte worden gezet.
De enige mensen die je zo kunt laten leven, zijn wanhopig. Daar maakt de beheerder misbruik van
De enige manier waarop de eigenaar de bewoners dan uit het pand zou kunnen krijgen, is door een beroep te doen op ‘dringend eigen gebruik’, legt Schuckink Kool uit. “Maar daar zijn een heleboel voorwaarden aan verbonden, waarvan er een is dat de verhuurder vervangende woonruimte beschikbaar stelt.” De herontwikkeling van het al meer dan tien jaar leegstaande SoZa-gebouw kan hierdoor opnieuw vertraging oplopen.
Toch stappen in het algemeen maar weinig antikrakers naar de rechter. Uit angst voor repercussies van de leegstandsbeheerder of omdat de kosten, ook met rechtsbijstand, behoorlijk kunnen oplopen. Zeker als ze de zaak verliezen. “Voor huurders zijn er laagdrempelige alternatieven, zoals de huurcommissie of de gemeente. Maar als antikraker ben je geen huurder,” zegt Prins. “Als gedupeerde mensen niet piepen, dan zien wij ze niet. En omdat mensen hun woning niet willen verliezen, piepen ze niet.”
Geen keuze
Volgens De Boer van de BPW wordt deze woonvorm vaak onterecht als een keuze gepresenteerd. “In de politiek horen we dat mensen kiezen voor tijdelijk wonen vanwege de flexibiliteit. Maar in de praktijk heb je nauwelijks rechten en is er weinig onderhoud. De meeste mensen komen hierin terecht omdat er simpelweg geen alternatief is.” Oud-huurder Kristoffersen is het daarmee eens: “De enige mensen die je zo kunt laten leven, zijn wanhopig. Daar maakt de beheerder misbruik van.”
De BPW roept huidige en voormalige bewoners op contact op te nemen om samen een actieplan op te stellen en ondersteuning te bieden. Bijvoorbeeld met het aanspraak maken op huurbescherming of het terugvorderen van geld.
Met dank aan Thijme van der Burg.
De redactie biedt u dit artikel gratis aan. Meer Haagse politieke artikelen? Neem een (proef)abonnement op weekkrant Den Haag Centraal. Elke donderdag in de bus. De krant is ook verkrijgbaar bij onze verkooppunten.
