Stad zet sterk in op bouw betaalbare woningen
De sturende overheid is terug en legt stevige eisen op aan ontwikkelaars zodat er ook goedkopere woningen worden gebouwd. Het is een van de speerpunten van wethouder Balster.
Het kwam geregeld voor in het recente verleden. Als een projectontwikkelaar en een belegger op het stadhuis piepten dat ze eigenlijk geen zin hadden in sociale huurappartementen, kwamen ze daar mee weg. Bijvoorbeeld bij de twee woontorens Adagio en Bolero naast Amare. Of bij het project SoZa, de nieuwbouw ter plekke van het oude ministerie bij Station Laan van NOI, waar ‘sociaal’ het ondergeschoven kind was. “Hoho,” zegt wethouder Martijn Balster (PvdA, volkshuisvesting). “Bij SoZa zit er weer 30 procent sociale huur in. In 2021 is dat gebeurd door een amendement van de gemeenteraad.”
Het was een ingreep die stond voor meer. Na jaren van ruim baan voor de ‘markt’, trekt de politiek de regie weer naar zich toe. En de sturing wordt alleen maar sterker sinds het aantreden van het nieuwe college, waaruit de marktvriendelijke VVD is verdwenen. ‘We hanteren de bestaande normen voor nieuwbouw: 30 procent sociaal, 25 procent middeldure huur, 25 procent betaalbare koop,’ staat er in het ‘Haags Akkoord’ dat de partijen sloten. Geen uitzonderingen meer, sterker nog, er wordt zelfs gemikt op méér dan 30 procent sociale huur in wijken waar maar weinig goedkope woningen te vinden zijn. Een en ander geldt tot nu toe alleen voor projecten met meer dan tachtig woningen, maar Balster wil die grens het liefst omlaag brengen. De stad mikt voorlopig op vierduizend nieuwe woningen per jaar.
Minder machtig
Marktpartijen zijn ook om een andere reden minder machtig. Door economische tegenwind, personeelstekort, kostenstijgingen en onzekerheid over het huurbeleid, durven velen niet meer te bouwen. Rond de Waldorpstraat ligt het bravoureproject van oud-VVD-wethouder Boudewijn Revis, het Central Innovation District (CID), zo goed als stil. Niks ‘Waldorp Four’, ‘HS Kwartier’ of ‘The Grace’. Leuke namen, mooie plaatjes, maar dat is het dan ook. Op het Koningin Julianaplein is met veel hangen en wurgen en een miljoenenbijdrage van de gemeente de bouw van twee woontorens eindelijk begonnen. Balster: “Dit is een project met een lange voorgeschiedenis, waardoor hier niet is voldaan aan de normen voor betaalbaarheid.”
Dit wil allemaal niet zeggen dat de gemeente het zonder de markt kan, want de stad kan niet zelf vierduizend woningen per jaar bouwen, het streefgetal. Door het voorlopig afhaken van de snelle ontwikkelaars worden als vanzelf oude instituten als de woningcorporaties weer belangrijker. In Den Haag hebben we het dan over Staedion, Haag Wonen en Hof Wonen (voorheen Vestia). Geen van alle echt sterke corporaties, maar ze zijn onmisbaar bij het betaalbaar bouwen, geeft Balster aan. “Ik ben blij met de samenwerking. Zeker in Zuidwest, waar een enorme opgave ligt.”
Politiek rechts heeft de corporaties jarenlang neergezet als het absolute kwaad. Maar ze zijn cruciaal.
En zo vond Balster zichzelf een paar weken geleden terug in de Zichtenbuurt. Met bouwhelm op. En wie zat er breed lachend in de cabine van de heimachine? Minister Hugo de Jonge (CDA, Volkshuisvesting). Balster: “Het project Steenzicht (220 woningen , 117 sociale huur, red.) is het eerste van de grote vernieuwingsoperatie Dreven, Gaarden en Zichten. Inderdaad, daar is veel over te doen geweest. Maar we moeten slechte woningen vervangen en nieuwe toevoegen. Tegelijk pakken we het groen en de voorzieningen aan. De groei van de stad helpt hier de voorzieningen op peil te krijgen. Meer mensen betekent meer klandizie, meer koopkracht. In totaal komen er tienduizend nieuwe woningen in Zuidwest bij. Zoiets kan alleen als veel partijen samenwerken, in dit geval corporatie Staedion, ontwikkelaar Heijmans, de gemeente en het rijk, dat 26,8 miljoen euro bijdraagt. En daarom was Hugo de Jonge erbij.”
Martijn Balster (rechts) poseert samen Hugo de Jonge (in de heimachine) en andere partners bij het project Steenzicht. | Foto: Frank van der Burg
Steenzicht is zonder meer een lichtpunt, maar kan niet verhullen dat 2023 een mager jaar dreigt te worden. Tot nu toe zijn er dit jaar nul sociale huurwoningen ‘vergund’ zoals dat heet. Balster erkent dat er sprake is van een ‘dip’. “Maar ik blijf positief. Er is nog een voorraad van circa 5.200 vergunde woningen die in aanbouw moeten worden genomen. De bouw stagneert, maar ik hoop dat de internationale economische en politieke situatie volgend jaar beter wordt. De bereidheid is er wel bij alle partijen en het moet ook. Er zijn ongelofelijk veel mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning.”
Meer instrumenten nodig
Tegelijk is nieuwbouw niet de enige oplossing voor het tekort aan betaalbare woningen, nog afgezien van het feit dat Den Haag weinig ruimte heeft. Ook de bestaande goedkope voorraad moet worden aangepakt, betoogt Balster. “Veel ervan is in particuliere handen, doordat beleggers woningen massaal opkochten, soms ook doordat corporaties bezit hebben verkocht. Dan krijg je uitwassen als 2200 euro per maand voor zestig vierkante meter in Transvaal. De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn stappen in de goede richting, maar ik heb meer instrumenten nodig. Uiteindelijk zou het mogelijk moeten zijn om als gemeente huizen op te kopen. Maar dat kan alleen met rijksgeld.” Maar is het gezien alle problemen wel mogelijk, maar ook wenselijk om uit te blijven gaan van vierduizend nieuwe woningen per jaar? Balster: “Ja. Het is een streefgetal, waar we aan vast moeten houden. Tot 2040 groeit Den Haag zeker met 70.000 inwoners. Of je wilt of niet. Daar moet je op anticiperen.”
