Hoe houden we de stad leefbaar? Het ‘zand’ rukt steeds verder op

Bos is blij met de ontwikkeling die haar wijk doormaakte, maar zij hoort ook wel buurtbewoners zeggen dat het hun wijk niet meer is. Een blik in het Haags Gemeentearchief leert dat er in het verleden in de Reinkenstraat ook aan vleesbewerking werd gedaan (tot 1950), petroleum werd opgeslagen (tot 1993), een vuurwerkbewaarplaats was (tot 1983) en in een garage auto’s werden gerepareerd (tot 1979). Er zaten ook bedrijven in de zijstraten. Anno 2026 zijn het hippe horeca en delicatessenzaken die de klok slaan.

De veranderingen in bevolkingssamenstelling en bedrijvigheid laten zien dat het ‘zand’ (chique buurten) steeds verder landinwaarts oprukt. Vanouds waren het Benoordenhout en het Statenkwartier de wijken voor de welgestelden, inmiddels kan je ook in Duinoord, het Regentesse-, Zeehelden- en Valkenboskwartier alleen nog met een dikke portemonnee terecht. Dit verschijnsel wordt ook wel gentrificatie genoemd: hogere inkomens duwen de lagerbetaalden weg.

Niet uniek

Den Haag is in deze ontwikkeling van gentrificatie zeker niet uniek, zegt Maarten van Ham, sinds 2011 hoogleraar stadsgeografie aan de Technische Universiteit Delft. Hij doet onderzoek naar stedelijke ongelijkheid, segregatie en de vraag hoe de plek waar mensen wonen doorwerkt in hun kansen op onderwijs, werk, gezondheid en welzijn. Van Ham: “Vrijwel overal ter wereld zie je de centrale steden, zeg maar binnensteden of stadskernen, steeds meer het domein worden van de hogere inkomens. Mensen die minder te besteden hebben, wonen steeds meer aan de randen van de stad.”

Economisch Nederland – het ministerie van Economische Zaken, bedrijfsbelangenclubs als VNO-NCW en MKB Nederland en lokale ondernemersverenigingen – benadrukt voortdurend dat de leefbaarheid onder grote druk komt te staan als er geen plaats meer is voor ‘stadsverzorgende bedrijvigheid’, zoals bouw- en installatiebedrijven, logistiek, maakindustrie en afvalverwerking. Strategisch beleidsadviseur Rik Enequist riep namens VNO-NCW en MKB Nederland in de aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen gemeentebesturen op ‘ruimte te reserveren voor werk’.

Want: ‘Een dorp of stad is meer dan een verzameling huizen. Het is ook een plek waar ondernemers hun bedrijf hebben en waar mensen werken. Wie nieuwe woningen plant op een bedrijventerrein, ziet misschien ruimte: brede wegen, parkeerplaatsen, hallen voor productie of opslag. Te vaak wordt gedacht dat we het bedrijventerrein vol kunnen zetten met woningen. Maar wat gebeurt er met de bedrijven die er al zitten? En is het verstandig om woningen dicht op bedrijven te plannen waar vrachtwagens vroeg vertrekken?’ Ook Pieter Scholten, voorzitter van MKB Den Haag, liet in gesprek met Den Haag FM van zich horen: ‘Als we alleen maar woningen hebben en nergens meer kunnen werken, zijn we een heel onaantrekkelijke stad.’ Hij noemde de herontwikkeling van Laakhavens als voorbeeld: ‘De Megastores breken we af, maar daar komt maar een fractie van terug aan bedrijventerrein.’

Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat riep het ‘Programma Ruimte voor Economie’ in het leven. Een ‘Handleiding’ helpt provincies en gemeenten genoeg ruimte voor bedrijvigheid te vinden. In het programma gaat het over de totale Nederlandse economie, dus ook over de zware industrie, distributie en overslag en een visie op de (kennis)economie van de toekomst, maar ook over genoeg ruimte voor het midden- en kleinbedrijf en de leefbaarheid in steden en dorpen. Momenteel nemen economische activiteiten volgens dat programma 2,6 procent van het landoppervlak in Nederland in beslag; dit mag absoluut niet minder worden. Het programma roept op terreinen voor bedrijven niet te vergeten: ‘Deze bedrijventerreinen bieden de mkb’er niet alleen een geschikte bedrijfsruimte maar ook de nabijheid van met name praktisch geschoold personeel en een lokale afzetmarkt.’

Woontorens

Een ritje door de stad vanuit Duinoord naar een autoherstelbedrijf aan de Saturnusstraat in de Binckhorst legt de spanning tussen ruimte voor bedrijvigheid en wonen genadeloos bloot. Waar tot niet zo lang geleden de hele Binckhorst het domein van louter bedrijven was, verrijzen nu her en der woontorens. Sommige zijn nog in aanbouw, in andere zijn de woningen net opgeleverd.

Hoogleraar Van Ham noemt het pleidooi voor voldoende ruimte voor bedrijvigheid terecht. Zegt dat het voor mensen met praktische banen over het algemeen minder loont om ver te reizen voor hun werk. Hoogopgeleiden hebben daar meer voordeel bij en bovendien kunnen zij – helemaal sinds corona – vaak vanuit huis werken; mensen met een praktisch beroep hebben die luxe niet.

Van Ham wijst op San Francisco, tech-hoofdstad van de wereld, als extreem voorbeeld. Door de exploderende technologische industrie floreert de Amerikaanse stad door een enorme welvaart, maar zijn huizen voor de lokale bevolking onbetaalbaar geworden. Met als gevolg ongelijkheid, dakloosheid, een enorme kloof tussen rijk en arm en maatschappelijke en sociale spanningen. De gezaghebbende Britse krant The Guardian stelde onlangs vast dat je met een inkomen van minder dan 120.000 dollar (bijna 105.000 euro) in San Francisco eigenlijk niet meer terechtkunt. Journalist Jelmer Mommers schreef eerder op onlineplatform De Correspondent: ‘Vermogende tech-werkers nemen volksbuurten in San Francisco over en duwen de armen naar de marge. Diversiteit, culturele tradities en gemeenschapszin maken plaats voor de eentonigheid van de rijke yup met zijn koffiezaakjes – iets wat inwoners van grote Nederlandse steden maar al te goed zullen herkennen.’

Sociale huur

Tot Amerikaanse toestanden komt het in Den Haag en andere Nederlandse steden zeker niet, haast Van Ham zich te zeggen. Nergens is het aandeel ‘sociale huur’ in de woningvoorraad zo hoog als in Nederland, ondanks het neoliberale beleid van de afgelopen decennia. Onderzoek in 2025 van universitair hoofddocent Cody Hochstenbach, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, laat zien dat het aandeel sociale huurwoningen in Nederland structureel afneemt: van bijna 40 procent van de totale woningvoorraad eind jaren tachtig van de vorige eeuw tot 28 procent van de woningvoorraad in 2024. Het aandeel sociale huurwoningen krimpt de komende jaren verder, zelfs als de huidige bouwambities worden gerealiseerd, aldus Hochstenbach.

Van Ham vindt dat de term ‘sociale huurwoning’ enigszins misleidend is geworden, aangezien deze woningen niet meer bereikbaar zijn voor mensen met een middeninkomen tot circa 50.000 euro – het bekende verhaal van de onderwijzer, de politieagent en de verpleegkundige die in de stad niet aan een woning kunnen komen. Ze verdienen te veel voor een huurhuis via een woningcorporatie, maar te weinig om er een op de vrije markt te kunnen kopen.

Geen simpele maatregelen

Simpele maatregelen tegen gentrificatie zijn er niet, is de conclusie van Van Ham. “Het vereist van de overheid bestuurlijke en politieke daadkracht en een langetermijnvisie. Dus investeren in mensen, opleiding en scholing, maar ook investeren in gemengde wijken en stadsdelen waar zowel gewoond als gewerkt kan worden, en zorgen dat iedereen goede toegang heeft tot voorzieningen, scholen, werk en gezondheidszorg. Dat vereist actief en constant ingrijpen van de overheid. Je moet beleid voeren tegen de markt in. Dat is maar beperkt mogelijk, want marktpartijen zullen in de eerste plaats altijd naar rendement kijken. Met slim beleid moet de overheid marktpartijen verleiden te investeren. Als je als overheid niet dat constante gevecht aangaat, bepaalt alleen de markt waar mensen wonen.”

De gemeente Den Haag voert dit gevecht op verschillende manieren. De stand van zaken is onder meer in recente rapporten en nota’s als het ‘Programma Bedrijfshuisvesting, de Ontwikkelingsstrategie Laakhavens Hollands Spoor’ en het ‘Voortgangsbericht Binckhorst’ te lezen. Dan gaat het steeds over de vraag hoe woonruimte (in diverse prijsklassen) en bedrijvigheid in beperkte ruimtes met elkaar te verenigen zijn.

Een belangrijke rol bij het voorkomen van toestanden zoals die zich in San Francisco voordoen, speelt het volkshuisvestingsbeleid. Den Haag wil de stad ook bereikbaar houden voor middeninkomens door bij grote nieuwbouwprojecten en transformaties te sturen op de prijsklassen waarin er gebouwd mag worden – projectontwikkelaars bouwen bij voorkeur alleen dure koopwoningen. Uit de gemeentelijke ‘Voortgangsrapportage 2025 Woningbouwprogrammering en -productie’ behorend bij de ‘Woonvisie 2040’ blijkt dat dit met nieuw te bouwen sociale huurwoningen aardig lukt, maar in het segment daarboven niet: de programmering blijft met 25 procent achter bij de ambitie van 50 procent middenhuur en/of betaalbare koop.

Een tweede instrument dat Den Haag toepast, is de opkoopbescherming: deze regeling verbiedt het verhuren van gekochte woningen met een WOZ-waarde tot en met 450.000 euro direct na aankoop. De eerste vier jaar na de koop is er een zelfbewoningsplicht – dit weert beleggers. Verder zet Den Haag voorzichtige stappen met het toepassen van voorrangsbeleid voor zogenoemde vitale beroepen: mensen werkzaam in de zorg, het onderwijs of bij de politie krijgen dan voorrang bij het krijgen van een sociale huurwoning.

Gewenste richting

Ook wat betreft ruimte reserveren voor bedrijvigheid probeerde het stadsbestuur marktpartijen een gewenste richting in te duwen, zegt Saskia Bruines, scheidend D66-wethouder economische ontwikkeling. Zij beaamt dat het van groot belang is dat er plek blijft voor ‘stadsverzorgende bedrijven’. “Zij moeten hun klanten goed kunnen bereiken en werknemers moeten niet onnodig ver hoeven te reizen.”

Tegelijkertijd wijst de voormalig wethouder erop dat er een schreeuwende woonbehoefte is. In de Woonvisie 2040 staat dat de stad jaarlijks groeit met zo’n vijfduizend inwoners, waardoor de ruimte voor bedrijvigheid onder toenemende druk staat. “We zetten ons er sterk voor in om voor bedrijven voldoende ruimte te behouden. Dat doen we door bestaande bedrijventerreinen te beschermen, ruimte efficiënter te benutten en samen met regionale partners te zoeken naar aanvullende vestigingsmogelijkheden.” Bruines zegt dat er vastgehouden is aan behoud van bestaande bedrijfsterreinen, vastgelegd in zogenoemde gebiedskaders. “Woningbouw is daar in principe niet toegestaan, zodat er ruimte blijft voor bedrijven die een hogere milieucategorie vragen.”

Als het specifiek over de Binckhorst en Laakhavens gaat, wijst de wethouder erop dat er voor die plekken bewust is gekozen voor gemengde woon-werkgebieden, waarbij de afspraak is dat bedrijfsruimte die verdwijnt elders in de stad gecompenseerd moet worden. “Dat blijft een uitdaging vanwege de schaarse ruimte. In een recent getekend convenant met de stichting Bedrijventerreinen Haaglanden hebben we afspraken vastgelegd over onder andere de toekomstbestendigheid van bedrijventerreinen, beter ruimtegebruik en een sterkere regionale samenwerking.”

Hoogleraar Van Ham beaamt dat er vaak beter met ruimte kan worden omgegaan dan op veel bedrijfsterreinen tot dusverre het geval is. “Natuurlijk is het zo dat bedrijven die vervuilend zijn of veel geluid veroorzaken niet samengaan met wonen, maar veel bedrijvigheid is goed in te passen. En veel huidige bedrijfsterreinen kenmerken zich door laagbouw, terwijl daar vaak ook heel goed de hoogte in kan worden gegaan. Op het gebied van woningen heeft Den Haag dat ook gedaan rondom het Centraal Station.”

De redactie biedt u dit artikel gratis aan. Meer Haagse artikelen? Neem een (proef)abonnement op weekkrant Den Haag Centraal. Elke donderdag in de bus. De krant is ook verkrijgbaar bij onze verkooppunten.